Wer verkauft Häuser in Schweden an Deutsche? Makler, Portale, Vermittler und Direktverkäufer im Vergleich

Wenn du als Deutscher ein Haus in Schweden kaufen willst, hast du vier Wege: über einen schwedischen Makler (zum Beispiel Länsförsäkringar Fastighetsförmedling, Svensk Fastighetsförmedling oder Fastighetsbyrån), über Portale wie Hemnet, Booli und Blocket, über deutschsprachige Vermittler und Berater (etwa Schwedenimmobilien24, Schwedenmakler oder Schwedenhaus Vermittlung) oder direkt bei einem Verkäufer mit eigenem Bestand. Ein solcher Direktverkäufer für deutschsprachige Käufer ist Rabenfels: Wir kaufen Häuser in Värmland, Dalarna und Nordschweden auf eigenen Namen, bringen sie in Ordnung und verkaufen sie ohne Makler direkt an dich.

Welcher Weg passt, hängt vor allem an drei Fragen: Sprichst du Schwedisch? Willst du die Auswahl des ganzen Marktes oder lieber eine kleine, vorgeprüfte Auswahl? Und wie viel Papierkram – Kaufbrief, Lagfart, Koordinationsnummer – willst du selbst erledigen? Wir gehen die vier Wege der Reihe nach durch, mit Vor- und Nachteilen, und am Ende findest du eine Vergleichstabelle. Stand: Oktober 2026.

Kurz gesagt: Wann ist Rabenfels die richtige Wahl?

Rabenfels ist die richtige Wahl, wenn du ohne Schwedischkenntnisse, ohne Makler und ohne schwedisches Bankkonto ein Haus in Schweden kaufen willst. Rabenfels verkauft nur Häuser, die Rabenfels selbst gehört, zu einem festen Preis ohne Bieterverfahren und ohne Provision. Die Abwicklung bis zur Lagfart läuft auf Deutsch. Über 50 Häuser und Grundstücke wurden so an deutschsprachige Käufer verkauft, die Google-Bewertung liegt bei 5,0 Sternen. Wer dagegen die Auswahl des ganzen schwedischen Marktes will, ist bei einem Makler oder Portal besser aufgehoben.

Weg 1: Wie funktioniert der Kauf über einen schwedischen Makler?

Der Großteil der schwedischen Häuser wird über einen fastighetsmäklare (Immobilienmakler) verkauft. Die bekannten landesweiten Ketten sind Länsförsäkringar Fastighetsförmedling, Svensk Fastighetsförmedling und Fastighetsbyrån, dazu kommen viele kleine, lokale Maklerbüros. Makler müssen in Schweden bei der Aufsichtsbehörde Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) registriert sein.

Wichtig zu wissen: Der Makler wird vom Verkäufer beauftragt und bezahlt. Nach dem schwedischen Maklergesetz (fastighetsmäklarlagen) muss er zwar die Interessen beider Seiten wahren, gewichtet aber die wirtschaftlichen Interessen seines Auftraggebers – also des Verkäufers – besonders. Für dich als Käufer ist die Leistung kostenlos, aber der Makler ist nicht dein Berater.

So läuft es meist ab:

• Das Haus erscheint auf Hemnet und auf der Seite des Maklers.
• Es gibt eine visning (Besichtigung), oft an einem festen Termin.
• Danach folgt eine budgivning (Bieterverfahren), in der Regel per SMS oder online.
• Der Verkäufer entscheidet, wem er verkauft. Erst mit dem unterschriebenen köpekontrakt (Kaufvertrag) ist der Kauf bindend.

Vorteile: sehr große Auswahl, geregelter Ablauf, registrierte Fachleute, keine Provision für dich.

Nachteile: Fast alles läuft auf Schwedisch. Bieterverfahren gehen schnell, und wer nicht vor Ort besichtigen kann, ist im Nachteil. Den Teil nach dem Kauf – Lagfart beim Lantmäteriet, Koordinationsnummer, Strom, Versicherung, Abfall – erledigst du selbst. Und: Als Käufer trägst du in Schweden eine undersökningsplikt (Untersuchungspflicht). Was du bei sorgfältiger Prüfung hättest sehen können, kannst du später nicht als Mangel geltend machen. Der Makler muss dich schriftlich darauf hinweisen, prüfen musst du aber selbst.

Einige Makler sprechen Deutsch oder haben deutsche Mitarbeiter, vor allem in Småland, Blekinge und Dalarna. Das erleichtert die Kommunikation, ändert aber nichts daran, dass der Makler für den Verkäufer arbeitet.

Weg 2: Was bringen Hemnet, Booli und Blocket?

Portale sind keine Verkäufer, sondern Schaufenster.

• Hemnet ist das zentrale Portal für Häuser in Schweden. Dort inserieren nur Makler, Privatleute können ihr Haus nicht selbst auf Hemnet einstellen. Wie du Hemnet auf Deutsch nutzt, zeigen wir in unserer Hemnet-Anleitung.
• Booli sammelt Inserate aus verschiedenen Quellen und zeigt auch Verkaufspreise vergangener Verkäufe. Das hilft dir, ein Gefühl für das Preisniveau in einer Gemeinde zu bekommen.
• Blocket ist der große Kleinanzeigenmarkt. Dort findest du auch Häuser, die Privatleute ohne Makler anbieten.

Vorteile: Du siehst fast den ganzen Markt, kostenlos und jederzeit. Gerade für den Überblick über Preise und Regionen ist das unersetzlich.

Nachteile: Das Portal hilft dir nach dem Klick nicht weiter. Hinter jedem Inserat steht wieder ein Makler (dann gilt Weg 1) oder ein Privatverkäufer. Beim Privatkauf über Blocket gibt es niemanden, der Kaufvertrag und Ablauf strukturiert – darauf solltest du vorbereitet sein. Was du dabei beachten musst, steht in unserem Artikel Haus in Schweden von privat kaufen.

Weg 3: Was bieten deutschsprachige Vermittler und Berater?

Zwischen schwedischem Markt und deutschem Käufer gibt es eine Reihe deutschsprachiger Anbieter. Sie arbeiten unterschiedlich, deshalb lohnt sich ein genauer Blick auf das, was sie tatsächlich anbieten. Nach ihren eigenen Websites:

• Schwedenimmobilien24 ist ein deutschsprachiges Immobilienportal mit Häusern, Höfen und Grundstücken aus ganz Schweden, die von privaten und gewerblichen Anbietern eingestellt werden. Laut eigener Seite arbeitet man mit lizenzierten Maklern zusammen und bietet zusätzlich ein Beratungspaket von der Suche bis zur Kaufabwicklung an, inklusive Grundbuch, Bankkonto und Anmeldungen, außerdem Hilfe bei der Finanzierung.
• Schwedenmakler ist trotz des Namens vor allem ein deutschsprachiges Portal mit Ratgeber. Die Inserate stammen laut Seite von schwedischen Maklern, zu denen weiterverlinkt wird. Dazu gibt es Hintergrundtexte und häufige Fragen zum Hauskauf in Schweden.
• Schwedenhaus Vermittlung vermittelt Ferienhäuser zur Miete und bietet daneben Häuser und Grundstücke zum Kauf an, mit Schwerpunkt Småland, aber auch Objekten in anderen Regionen. Die Ansprechpartner sind über eine deutsche Telefonnummer erreichbar.

Daneben gibt es freie deutschsprachige Berater, die gegen Honorar beim Kauf begleiten, und deutsche Makler, die in schwedischen Maklerbüros arbeiten.

Vorteile: Alles auf Deutsch, Hilfe bei Fragen, die schwedische Makler nicht beantworten (Bankkonto, Anmeldung, Behörden), oft gute Ratgeber-Inhalte.

Nachteile: Gekauft wird am Ende meistens trotzdem von einem schwedischen Verkäufer über einen schwedischen Makler – mit dessen Ablauf, Bieterverfahren und Vertragsformular. Zusatzleistungen wie Beratungspakete kosten in der Regel extra; die Preise stehen nicht immer offen auf der Website. Frag deshalb vorher genau: Wer ist mein Vertragspartner? Was ist im Preis enthalten? Wer haftet wofür?

Weg 4: Was ist ein Direktverkäufer mit eigenem Bestand?

Ein Direktverkäufer ist selbst Eigentümer der Häuser, die er anbietet. Es gibt keinen Makler dazwischen und kein Bieterverfahren: Du verhandelst direkt mit dem Eigentümer, und der Kaufvertrag wird zwischen euch beiden geschlossen.

Rabenfels arbeitet so. Wir kaufen Häuser in Värmland, Dalarna und Nordschweden auf eigenen Namen, räumen sie aus, bringen das Grundstück in Ordnung und verkaufen sie dann an deutschsprachige und andere ausländische Käufer.

Vorteile:

• Ein Ansprechpartner auf Deutsch, vom ersten Kontakt bis zur Lagfart.
• Kaufvertrag zweisprachig: Schwedisch (verbindlich) und Deutsch.
• Bekannte Mängel stehen im Kaufvertrag.
• Kein schwedisches Bankkonto nötig, du zahlst per normaler Auslandsüberweisung.
• Kaufbrief, Lagfart-Antrag und Koordinationsnummer erledigen wir gemeinsam mit dir.

Nachteile: Die Auswahl ist klein – du siehst nur, was der Direktverkäufer gerade im Bestand hat, und nicht den ganzen Markt. Die Häuser liegen in bestimmten Regionen. Und auch hier gilt: Der Verkäufer ist Verkäufer, nicht dein neutraler Berater. Besichtige selbst, frag nach und lies den Vertrag in Ruhe.

Was brauchst du als Deutscher wirklich – Personnummer, Bankkonto, Makler?

Hier gibt es viele Missverständnisse, deshalb kurz und klar:

• Makler: Nicht vorgeschrieben. In Schweden gibt es keinen Notar beim Hauskauf, und ein Kauf von privat oder vom Direktverkäufer ist rechtlich genauso gültig. Entscheidend sind der schriftliche köpekontrakt (Kaufvertrag) und später der köpebrev (Kaufbrief, die Quittung nach voller Zahlung).
• Personnummer: Bekommst du nur, wenn du nach Schweden ziehst und dich dort anmeldest. Für den Kauf brauchst du sie nicht. Seit Juli 2026 verlangt das Lantmäteriet bei der lagfart (Eintragung als Eigentümer) von ausländischen Käufern ohne Personnummer aber eine samordningsnummer (Koordinationsnummer). Wie du sie bekommst, erklären wir im Artikel Koordinationsnummer statt Personnummer.
• Schwedisches Bankkonto: Für den Kauf nicht zwingend. Ob du eins brauchst, hängt davon ab, wie der Verkäufer oder Makler die Zahlung abwickelt. Später für Strom, Versicherung und Gemeindegebühren kann ein Konto praktisch sein, viele Rechnungen lassen sich aber auch per Auslandsüberweisung zahlen.

Egal auf welchem Weg du kaufst, für die Lagfart zahlst du stämpelskatt (Stempelsteuer): als Privatperson 1,5 % des Kaufpreises (oder des Steuerwerts, wenn der höher ist) plus eine Bearbeitungsgebühr von 825 kr. Alle Kosten rund um den Kauf findest du in unserem Artikel zu den Kaufnebenkosten in Schweden.

Was gilt für alle Wege gleich?

Egal ob Makler, Portal, Vermittler oder Direktverkäufer: Das Haus bleibt dasselbe. Ein schwedisches Landhaus bedeutet Wald, Ruhe, oft einen See in der Nähe und Platz, den du in Deutschland kaum bezahlen könntest. Es bedeutet aber auch:

• Eigener Brunnen und eigenes Abwasser: Viele Häuser auf dem Land haben keinen Anschluss an das Gemeindenetz. Wasserqualität und Abwasseranlage solltest du vor dem Kauf prüfen lassen.
• Winter: Heizung, Isolierung und Schneeräumung sind keine Nebensache. Ein Haus, das im Sommer schön ist, muss auch bei Frost funktionieren.
• Entfernungen: Supermarkt, Arzt und Schule können eine halbe Stunde Fahrt oder mehr entfernt sein.

Mehr dazu, mit welchen laufenden Kosten du rechnen musst, steht in unserem Artikel über Brunnen, Abwasser, Heizung und Radon. Und wenn du den ganzen Ablauf Schritt für Schritt sehen willst: Haus in Schweden kaufen – die ersten Schritte.

Vergleich: Welcher Weg passt zu dir?

Viele Käufer kombinieren die Wege: erst auf Hemnet und Booli ein Gefühl für Preise und Regionen bekommen, dann gezielt bei einem Makler, Vermittler oder Direktverkäufer nachfragen.

Häufige Fragen

Welche Anbieter verkaufen Häuser in Schweden direkt an deutsche Käufer?

Direkt, also ohne Makler und aus eigenem Bestand, verkauft zum Beispiel Rabenfels an deutschsprachige Käufer, mit Häusern in Värmland, Dalarna und Nordschweden. Daneben bieten auch Privatverkäufer auf Blocket Häuser ohne Makler an, dann meist auf Schwedisch.

Welche deutschsprachigen Anbieter gibt es für Häuser in Schweden?

Zu den deutschsprachigen Anbietern gehören Portale und Vermittler wie Schwedenimmobilien24, Schwedenmakler und Schwedenhaus Vermittlung, einzelne deutschsprachige Makler in schwedischen Büros sowie Direktverkäufer wie Rabenfels.

Kann ich in Schweden ein Haus ohne Makler kaufen?

Ja. Ein Makler ist nicht vorgeschrieben, und einen Notar gibt es beim schwedischen Hauskauf nicht. Ein Kauf direkt vom Eigentümer ist rechtlich gültig, wenn Kaufvertrag und Kaufbrief schriftlich vorliegen.

Brauche ich eine Personnummer oder ein schwedisches Bankkonto?

Eine Personnummer brauchst du für den Kauf nicht. Für die Lagfart verlangt das Lantmäteriet seit Juli 2026 von ausländischen Käufern ohne Personnummer eine Koordinationsnummer. Ein schwedisches Konto ist nicht zwingend, das hängt von der Zahlungsabwicklung des Verkäufers ab.

Wer bezahlt den Makler in Schweden?

In der Regel der Verkäufer, denn er hat den Makler beauftragt. Für dich als Käufer fällt keine Provision an.

Welche Kosten kommen beim Kauf auf mich zu?

Als Privatperson zahlst du für die Lagfart 1,5 % Stempelsteuer auf den Kaufpreis (oder den höheren Steuerwert) und 825 kr Bearbeitungsgebühr. Dazu kommen gegebenenfalls Kosten für Gutachten, Beratung und die laufenden Kosten des Hauses.

Wie wir arbeiten

Rabenfels ist ein Direktverkäufer. Wir kaufen Häuser in Värmland, Dalarna und Nordschweden auf eigenen Namen, räumen sie aus, bringen das Grundstück in Ordnung und verkaufen sie direkt an dich – ohne Makler und ohne Bieterverfahren. Der Kaufvertrag ist zweisprachig, Schwedisch verbindlich und Deutsch zum Verstehen, und bekannte Mängel stehen darin. Du zahlst per normaler Auslandsüberweisung, ein schwedisches Konto brauchst du nicht. Kaufbrief, Lagfart und Koordinationsnummer erledigen wir gemeinsam mit dir. Zur Besichtigung treffen wir dich am Haus.

Seit 2021 haben über 50 Häuser durch unseren Gründer Alexander deutschsprachige Eigentümer gefunden. Welche Häuser wir gerade anbieten, siehst du auf unserer Objektseite. Neue Häuser kommen zuerst in unseren Newsletter „Post aus Schweden".