Hemnet auf Deutsch: So liest du Schwedens größtes Immobilienportal — alle Begriffe, Filter und Fallen erklärt

Hemnet ist Schwedens größtes Immobilienportal. Fast jedes Haus, das über einen Makler verkauft wird, steht dort — und fast jeder deutsche Käufer landet irgendwann auf hemnet.se, scrollt durch rote Holzhäuser und versteht die Hälfte nicht.

Hemnet gibt es nicht auf Deutsch, und eine automatische Übersetzung macht aus boarea „Wohnbereich" und aus utgångspris „Ausgangspreis", was beides technisch stimmt und praktisch in die Irre führt. Dieser Artikel ist die Anleitung, die Hemnet selbst nicht liefert: alle Begriffe, die richtigen Filter, was der angezeigte Preis wirklich bedeutet — und was Hemnet grundsätzlich nicht zeigt.

Was Hemnet ist und was nicht

Hemnet ist ein Anzeigenportal für Makler. Privatpersonen können dort seit einigen Jahren zwar auch inserieren, in der Praxis stammen aber über 90 Prozent der Anzeigen von Maklerbüros. Das hat zwei Folgen.

Erstens: Alles, was du auf Hemnet siehst, läuft über einen Makler — mit Provision, mit Besichtigungstermin und fast immer mit Bieterverfahren.

Zweitens: Was nicht auf Hemnet steht, ist der private Markt. Gerade auf dem Land, bei günstigen Häusern, wechseln viele Objekte den Besitzer, ohne je inseriert worden zu sein — von Erben an Nachbarn, über Aushänge, über Leute, die vor Ort bekannt sind. Hemnet zeigt den Markt, der bereits öffentlich ist. Den günstigen Teil zeigt es oft nicht.

Die Suche richtig einstellen

Auf der Startseite gibst du einen Ort oder eine Region ein. Für deutsche Käufer sind das meist Provinzen (län) oder Gemeinden (kommun): Värmlands län, Dalarnas län, Västernorrlands län — oder konkret Filipstad, Hagfors, Torsby, Lycksele.

Dann die Filter, von links nach rechts:

Bostadstyp — Objektart. Die wichtigsten:

• Villa: freistehendes Wohnhaus, ganzjährig.
• Fritidshus: Ferienhaus, Sommerhaus. Oft nicht winterisoliert.
• Tomt: Grundstück.
• Gård: Hof, landwirtschaftliches Anwesen mit Land.
• Radhus, Parhus, Kedjehus: Reihenhaus, Doppelhaus, Kettenhaus.
• Lägenhet: Wohnung — in Schweden fast immer eine bostadsrätt, also Genossenschaftsanteil, kein Eigentum im deutschen Sinn.

Pris — Preis, in schwedischen Kronen. 100.000 kr sind je nach Kurs grob 9.000 Euro.

Antal rum — Zimmerzahl. Schweden zählt alle Zimmer außer Küche und Bad.

Boarea — Wohnfläche in Quadratmetern. Dazu gleich mehr, weil hier der häufigste Irrtum sitzt.

Nyproduktion — Neubau. Für günstige Häuser irrelevant, abhaken.

Rechts oben kannst du sortieren: Senaste (neueste zuerst) ist für die laufende Suche die richtige Einstellung.

Die Anzeige lesen: jeder Begriff erklärt

Utgångspris — der Preis, der keiner ist

Das ist der wichtigste Punkt des ganzen Artikels. Utgångspris heißt wörtlich Ausgangspreis, und genau das ist er: der Startwert für die Bieterrunde, nicht der Verkaufspreis.

In Schweden wird ein Haus über den Makler fast immer per offener budgivning verkauft. Interessenten bieten nach der Besichtigung, jeder sieht die Gebote der anderen, der Höchstbietende bekommt den Zuschlag. Das Ergebnis liegt in gefragten Lagen regelmäßig 10 bis 30 Prozent über dem Utgångspris, manchmal mehr. Bei schwer verkäuflichen Landhäusern kann es auch darunter liegen.

Steht Accepterat pris oder Fast pris dabei, ist der Verkäufer bereit, zu diesem Preis zu verkaufen — das ist selten und nützlich.

Bud oder Budgivning pågår heißt: Es wird gerade geboten. Högsta bud ist das aktuell höchste Gebot.

Slutpris — was wirklich gezahlt wurde

Hemnet veröffentlicht die tatsächlichen Verkaufspreise (slutpriser) abgeschlossener Verkäufe. Das ist die wertvollste Funktion des Portals für Käufer, und die meisten Deutschen kennen sie nicht. Unter „Slutpriser" findest du, was vergleichbare Häuser in der Gemeinde in den letzten Monaten tatsächlich gekostet haben — nicht, was jemand gern hätte.

Wer den Markt in Hagfors oder Lycksele verstehen will, schaut zuerst dort, nicht bei den aktiven Anzeigen.

Boarea und Biarea — die Flächen

Boarea ist die Wohnfläche. Biarea ist Nebenfläche: Keller, ausgebaute Dachböden mit niedriger Höhe, Garage, Wirtschaftsräume. Ein Haus mit „boarea 70 m², biarea 60 m²" hat also 70 Quadratmeter echte Wohnfläche und 60 Quadratmeter Keller oder Ähnliches.

Vorsicht: Die Zahlen stammen oft aus dem steuerlichen Einheitswert und sind nicht nachgemessen. Bei alten Häusern weicht die reale Fläche regelmäßig ab.

Tomtarea ist die Grundstücksgröße. Auf dem Land sind 2.000 bis 5.000 Quadratmeter normal, oft mit Wald.

Byggår — das Baujahr

Bei vielen Landhäusern steht hier „okänt" (unbekannt) oder eine Schätzung. Das ist in Schweden normal und kein Alarmzeichen.

Driftkostnad — die laufenden Kosten

Driftkostnad ist die Summe der jährlichen Betriebskosten, die der Verkäufer angibt: Strom, Heizung, Wasser, Müll, Versicherung, Schornsteinfeger, kommunale Abgabe. Die Zahl ist nützlich, aber vom Verkäufer gemeldet — bei einem Haus, in dem jahrelang niemand wohnte, ist sie unrealistisch niedrig.

Avgift — nur bei Wohnungen

Die monatliche Gebühr an die Wohnungsgenossenschaft. Bei Häusern taucht das Feld nicht auf.

Energideklaration

Energieausweis, Klassen A bis G. Bei alten Landhäusern fast immer E, F oder G — und oft gar nicht vorhanden, weil die Pflicht beim Verkauf nicht durchgesetzt wird.

Visning

Besichtigungstermin. In Schweden sind das oft offene Besichtigungen zu einer festen Stunde, zu der alle Interessenten gleichzeitig kommen. Für einen Käufer aus Deutschland heißt das: anreisen oder jemanden schicken.

Weitere Begriffe, die regelmäßig auftauchen

• Enskilt avlopp: eigene Abwasseranlage. Alter und Zustand sind die teuerste Frage beim Landhaus.
• Egen brunn: eigener Brunnen.
• Kommunalt vatten och avlopp: kommunaler Anschluss.
• Sjötomt / sjönära / sjöutsikt: eigenes Ufer / seenah / nur Seeblick — drei verschiedene Dinge, die alle als „am See" verkauft werden.
• Renoveringsobjekt: Sanierungsobjekt.
• Befintligt skick: wie es steht und liegt.
• Friskrivningsklausul: Freischreibungsklausel, Haftungsausschluss für verborgene Mängel.
• Dödsbo: Nachlass — das Haus wird aus einem Erbe verkauft, oft mit Inventar.
• Samfällighet / vägförening: Gemeinschaft für Straße, Badestelle oder Wasser, mit Jahresbeitrag.

Was der Preis auf Hemnet nicht enthält

Auf den Kaufpreis kommen in Schweden 1,5 Prozent Stempelsteuer für Privatpersonen und 825 Kronen Gebühr für den Grundbucheintrag. Das ist alles — weniger als in Deutschland. Die Maklerprovision zahlt in Schweden der Verkäufer, nicht der Käufer. Was sonst noch anfällt, steht in unserem Artikel zu den Kaufnebenkosten in Schweden.

Nicht im Preis enthalten ist der Zustand. Die Fotos auf Hemnet sind professionell, bei gutem Licht und nach Homestaging. Was du dort nicht siehst: Feuchtigkeit im Keller, eine alte Abwasseranlage, ein Dach am Ende seiner Zeit. Das schwedische Recht legt die Prüfpflicht beim Käufer (undersökningsplikt) — was du bei einer Besichtigung hättest sehen können, kannst du später nicht reklamieren.

Alternativen und Ergänzungen zu Hemnet

Booli.se sammelt Anzeigen von Hemnet und anderen Quellen und zeigt zusätzlich Preishistorie und Bewertungen. Für die Marktbeobachtung oft übersichtlicher.

Blocket Bostad ist der Kleinanzeigenmarkt — hier inserieren auch Privatpersonen. Weniger Auswahl, aber manchmal die Häuser, die nie zum Makler gehen.

Kronofogden veröffentlicht Zwangsversteigerungen. Günstig, aber mit eigenen Regeln: persönliche Anwesenheit, sofortige Anzahlung, kein Rücktritt.

Direktverkäufer wie wir: Häuser, die bereits gekauft, ausgeräumt und im dokumentierten Zustand beschrieben sind, zum Festpreis ohne Bieterrunde.

Hemnet als Werkzeug, nicht als Markt

Für deutsche Käufer ist Hemnet vor allem eines: ein Instrument, um den Markt zu verstehen. Die Slutpriser zeigen, was Häuser in einer Gemeinde wirklich kosten. Die aktiven Anzeigen zeigen, was gerade angeboten wird und zu welchem Startpreis.

Wer dann tatsächlich kauft, tut das in Schweden häufig außerhalb von Hemnet — privat, über Kontakte, über Direktverkäufer. Wie der Kauf ohne Makler abläuft, steht in Haus in Schweden von privat kaufen. Den gesamten Ablauf vom Kaufvertrag bis zur Lagfart findest du im Leitfaden zum Hauskauf in Schweden.

Unsere eigenen Häuser stehen mit Preis, Fotos und den bekannten Mängeln auf der Objektseite — zum Festpreis, ohne Budgivning.