Haus in Schweden von privat kaufen: Wie der Kauf ohne Makler abläuft und wo die Fallen liegen

In Deutschland ist der Privatverkauf eines Hauses die Ausnahme. In Schweden ist er auf dem Land die Regel. Es gibt keine Maklerpflicht, keinen Notar und kein Bieterverfahren, wenn zwei Privatleute sich einig sind — zwei Unterschriften, zwei Zeugen, ein Antrag beim Grundbuchamt, fertig.

Für deutsche Käufer ist das Chance und Risiko zugleich. Die Chance: kein Bieterwettbewerb mit Stockholmer Ferienhauskäufern, keine Provision, oft ein Haus, das nie in einem Portal stand. Das Risiko: niemand prüft für dich. Dieser Artikel erklärt, wie der Privatkauf in Schweden funktioniert, wie du den Verkäufer und das Haus absicherst, wie die Zahlung sicher läuft und welche fünf Fallen wir immer wieder sehen. Den vollständigen Ablauf von der Besichtigung bis zur Lagfart haben wir im Leitfaden zum Hauskauf in Schweden zusammengefasst.

Warum in Schweden so viele Häuser privat verkauft werden

Die günstigen Häuser in Värmland, Dalarna und Norrland werden zu einem erheblichen Teil nie bei Hemnet oder einem Makler gelistet. Die Gründe sind nüchtern.

Ein Makler verlangt in Schweden eine Provision von typischerweise 3 bis 5 Prozent, mindestens aber eine feste Summe von oft 40.000 bis 60.000 Kronen. Bei einem Haus für 250.000 Kronen ist das ein Viertel des Preises. Viele Eigentümer — oft Erben, die in Göteborg oder Stockholm wohnen — verkaufen lieber direkt an jemanden, der das Haus nimmt, wie es ist.

Dazu kommt: Bei einem Maklerverkauf läuft fast immer eine offene Bieterrunde (budgivning). Für den Verkäufer ist das gut, für den Käufer aus Deutschland nicht. Er bietet gegen Leute, die am selben Tag besichtigen können und den Markt kennen.

Deshalb ist „von privat" in Schweden kein Warnsignal, sondern der normale Weg zu einem bezahlbaren Haus. Man muss ihn nur richtig gehen.

Schritt 1: Den Verkäufer prüfen, bevor du über das Haus redest

Das Erste, was du bei einem Privatangebot tust, hat nichts mit dem Haus zu tun. Du ziehst den Grundbuchauszug beim Lantmäteriet, der schwedischen Vermessungs- und Grundbuchbehörde. Dafür brauchst du die Objektbezeichnung (fastighetsbeteckning), die so aussieht wie HAGFORS LOMMEN 5 — und die dir jeder ehrliche Verkäufer auf Nachfrage sofort nennt. Wer sie nicht nennen will, hat ein Problem.

Im Auszug stehen drei Dinge, die über den Kauf entscheiden:

Wer ist Eigentümer? Eine Person, ein Ehepaar, mehrere Geschwister? Jeder eingetragene Eigentümer muss den Kaufvertrag unterschreiben. Verkauft ein Erbe für eine Erbengemeinschaft, braucht er Vollmachten oder alle müssen unterschreiben. Das ist der häufigste Grund, aus dem Privatkäufe stocken.

Ist der Verkäufer überhaupt eingetragen? Nach einem Todesfall wird oft jahrelang nicht umgeschrieben. Dann steht der Verstorbene im Grundbuch, und die Erben müssen sich erst selbst eintragen lassen, bevor sie verkaufen können.

Welche Belastungen gibt es? Hypotheken (inteckningar) werden beim Verkauf abgelöst, das ist normal. Dienstbarkeiten (servitut) — ein Wegerecht des Nachbarn, eine Stromleitung, ein Wasserrecht — bleiben am Grundstück hängen und sind deine.

Ist der Verkäufer verheiratet, brauchst du zusätzlich die Zustimmung des Ehepartners (makesamtycke), ein formloser Satz mit Unterschrift. Ohne ihn lehnt das Lantmäteriet die Umschreibung ab.

Schritt 2: Das Haus prüfen — denn niemand sonst tut es

Das schwedische Recht legt die Prüfpflicht beim Kauf auf den Käufer. Undersökningsplikt heißt: Was du bei einer sorgfältigen Besichtigung hättest erkennen können, kannst du später nicht reklamieren. Und bei fast jedem Privatverkauf steht eine Freischreibungsklausel (friskrivningsklausul) im Vertrag, mit der der Verkäufer die Haftung für verborgene Mängel ausschließt.

Beim Maklerkauf bekommst du immerhin eine Objektbeschreibung mit Pflichtangaben. Beim Privatkauf bekommst du, was der Verkäufer sagt. Deshalb gilt ohne Ausnahme: Besichtigen, bevor du unterschreibst. Selbst oder durch jemanden, der auf deiner Seite steht.

Die Prüfliste, vom teuersten zum billigsten Posten:

1. Abwasseranlage: Alter, Zustand, Bescheid der Kommune?
2. Wasser: Brunnen oder kommunal, Tiefe, letzte Analyse?
3. Dach, von außen und vom Dachstuhl aus.
4. Frostschäden an Leitungen, wenn das Haus leer stand.
5. Heizung und Elektrik.
6. Zufahrt im Winter.

Bei Zweifeln: eine överlåtelsebesiktning, die technische Verkaufsbesichtigung durch einen zertifizierten Gutachter, kostet 8.000 bis 15.000 Kronen und ist bei einem Privatkauf gut angelegt.

Schritt 3: Der Vertrag — und was unbedingt drinstehen muss

Ein schwedischer Kaufvertrag (köpekontrakt) ist nur gültig, wenn er vier Dinge enthält: die Fastighetsbeteckning, den Kaufpreis, eine Übertragungserklärung und die Unterschriften beider Seiten. Das ist der gesetzliche Mindestinhalt.

Was bei einem Privatkauf zusätzlich hineingehört:

• Die bekannten Mängel, schriftlich. Ein Verkäufer, der die undichte Stelle am Dach in den Vertrag schreibt, ist ein ehrlicher Verkäufer. Einer, der sie nur am Telefon erwähnt, hat hinterher nichts gesagt.
• Was mitverkauft wird. Möbel, Boot, Holzvorrat, Nebengebäude, Steg. In Schweden gehört fest Verbautes zum Haus, loses Inventar nicht — es sei denn, es steht im Vertrag.
• Zahlungstermine und Übergabetag (tillträdesdag).
• Die Bankverbindung des Verkäufers. Im Vertrag, nicht in einer späteren E-Mail. Dazu gleich mehr.
• Was bei Nichtzahlung passiert. Eine Anzahlung (handpenning) von 10 Prozent ist üblich; sie verfällt, wenn der Käufer zurücktritt.

Lass dir den Vertrag auf Deutsch erklären, bevor du unterschreibst. Verbindlich ist die schwedische Fassung, aber du musst wissen, was drinsteht.

Schritt 4: Die Zahlung sicher machen

Hier liegt das eigentliche Risiko beim Privatkauf im Ausland, und es ist nicht der Verkäufer. Es ist die Überweisung.

Der klassische Betrug beim Immobilienkauf läuft so: Kurz vor der Zahlung kommt eine E-Mail, angeblich vom Verkäufer, mit einer „geänderten" Bankverbindung. Das Geld geht auf ein fremdes Konto und ist weg. Das passiert bei Privatkäufen genauso wie bei Maklerkäufen, und es passiert in Schweden genauso wie in Spanien.

Die Regel dagegen ist einfach: Die Kontodaten stehen im unterschriebenen Kaufvertrag. Jede Abweichung davon ist ein Alarmzeichen, und bevor du auf eine neue Verbindung zahlst, rufst du den Verkäufer an — auf der Nummer, die du von Anfang an hattest, nicht auf einer aus der neuen Mail.

Die Zahlung selbst läuft per normaler Überweisung. Ein schwedisches Konto brauchst du nicht. Erst wenn der volle Kaufpreis beim Verkäufer ist, wird der Kaufbrief (köpebrev) unterschrieben — die Quittung, mit der das Grundbuchamt die Umschreibung macht. Das ist die eingebaute Sicherheit des schwedischen Systems: Der Verkäufer bekommt das Geld, der Käufer bekommt dafür die Urkunde, und ohne Urkunde keine Umschreibung.

Schritt 5: Lagfart — die Umschreibung

Innerhalb von drei Monaten nach dem Kaufbrief beantragst du beim Lantmäteriet die Eigentumsumschreibung (lagfart). Dafür zahlst du 1,5 Prozent Stempelsteuer und 825 Kronen Gebühr. Seit Juli 2026 brauchst du dafür als ausländischer Käufer ohne Personnummer eine Koordinationsnummer vom Skatteverket — die beantragst du früh, nicht erst nach dem Kauf. Der ganze Ablauf steht in Hauskauf ohne Notar in Schweden.

Die fünf Fallen beim Privatkauf

Der Verkäufer ist nicht der Eigentümer. Erbe ohne Vollmacht, Ehepartner ohne Zustimmung, Verstorbener im Grundbuch. Lösung: Grundbuchauszug vor allem anderen.

Das Haus wurde nach Fotos gekauft. Lösung: Es gibt keine. Fahr hin.

Mündliche Zusagen. „Das Dach ist dicht", „die Abwasseranlage ist in Ordnung" — was nicht im Vertrag steht, gilt nicht. Lösung: in den Vertrag schreiben lassen.

Die geänderte Bankverbindung. Lösung: Kontodaten im Vertrag, bei Abweichung anrufen.

Die Koordinationsnummer zu spät. Lösung: beantragen, sobald der Kauf ernst wird.

Wie wir arbeiten

Rabenfels ist ein Privatverkäufer — nur ein etwas anderer. Wir kaufen Häuser in Värmland, Dalarna und Nordschweden auf eigenen Namen, räumen sie aus und verkaufen sie direkt an deutschsprachige Käufer. Alles, was in diesem Artikel als Prüfung beschrieben ist, haben wir beim eigenen Kauf schon gemacht: Grundbuch gezogen, Eigentümer geprüft, Belastungen abgelöst.

Die bekannten Mängel stehen bei uns im Kaufvertrag, der zweisprachig kommt. Die Bankverbindung steht im Vertrag. Kaufbrief, Lagfart und Koordinationsnummer erledigen wir mit dir. Was wir nicht abnehmen, ist die Besichtigung — wir treffen dich am Haus.

Unsere aktuellen Häuser stehen auf der Objektseite. Und wenn du ein Privatangebot von jemand anderem hast und nicht sicher bist, worauf du achten musst: Schreib uns. Wir sagen dir, was wir prüfen würden.