Renovierungshaus in Schweden kaufen: Was sich lohnt, was teuer wird und wie du den Zustand prüfst

Renovierungshäuser in Schweden verkaufen vor allem Erbengemeinschaften (dödsbo), schwedische Makler und private Eigentümer – und daneben Direktverkäufer wie Rabenfels, die Häuser auf eigenen Namen kaufen, ausräumen und mit einem zweisprachigen Kaufvertrag an deutschsprachige Käufer weitergeben. Worauf du achten musst, ist bei allen gleich: Prüfe zuerst die teuren Bauteile – Fundament, Dach, Feuchtigkeit, Abwasser, Wasser und Elektrik – und erst dann Böden, Küche und Farbe.

Ein Renovierungshaus lohnt sich, wenn die Substanz trägt und du einen Teil der Arbeit selbst machen kannst. Es wird teuer, wenn hinter der Tapete ein Feuchteschaden, unter dem Haus ein fauliger Kriechkeller oder im Garten eine Abwasseranlage steckt, die die Kommune nicht mehr akzeptiert. Dieser Artikel zeigt dir, wie du die Unterschiede vor dem Kauf erkennst.

Was heißt „renoveringsobjekt“ eigentlich?

In schwedischen Anzeigen liest du renoveringsobjekt (Renovierungsobjekt) oder i behov av renovering (renovierungsbedürftig). Beides ist kein genormter Begriff. Er kann bedeuten, dass seit den 1970ern nichts gemacht wurde und Küche und Bad alt sind – oder dass das Dach undicht und das Haus seit Jahren unbeheizt ist.

Weitere Formulierungen, die du kennen solltest:

• Säljs i befintligt skick – wird im vorhandenen Zustand verkauft. Der Verkäufer will damit deutlich machen, dass er für Mängel möglichst nicht einstehen will.
• Ödehus – ein verlassenes Haus, oft jahrelang unbewohnt.
• Fritidshus – Ferienhaus, häufig nicht für ganzjährige Nutzung gebaut oder isoliert.
• Dolda fel – versteckte Mängel. Nach schwedischem Recht haftet der Verkäufer grundsätzlich nur für Mängel, die du bei einer sorgfältigen Prüfung nicht hättest entdecken können. Deine Untersuchungspflicht (undersökningsplikt) ist deshalb kein Formalismus: Was du hättest sehen können, gilt als gekauft.

Wie du Anzeigen auf Hemnet liest und filterst, erklären wir in Hemnet auf Deutsch.

Welche Baustellen haben schwedische Holzhäuser typischerweise?

Die meisten Renovierungshäuser auf dem Land sind Holzhäuser. Holz ist ein dankbares Material – man kann es reparieren, austauschen, ergänzen. Es verzeiht aber keine dauerhafte Feuchtigkeit. Fast alle teuren Schäden haben deshalb mit Wasser zu tun.

Fundament und Kriechkeller (krypgrund)

Viele ältere Häuser stehen auf einem krypgrund, einem niedrigen, belüfteten Hohlraum unter dem Boden. Das funktioniert, solange Luft zirkuliert und der Boden darunter nicht nass ist. Problematisch wird es, wenn die Lüftungsöffnungen zugestellt sind, Laub oder Bauschutt drinliegt oder der Kriechkeller nachträglich „gedämmt“ wurde. Dann riecht es muffig, und Balken und Bodenplatten können schimmeln oder faulen.

Schau unbedingt hinein – mit Taschenlampe, Overall und Schraubenzieher. Wenn du den Schraubenzieher ohne Kraft ins Holz drücken kannst, ist es weich.

Dach

Ein altes Blechdach mit Rost an den Falzen, verrutschte Dachziegel oder Moos auf Dachpappe sind Warnsignale. Wichtiger als die Dachhaut ist, was darunter passiert: Geh auf den Dachboden (vind) und such nach dunklen Flecken, Wasserlaufspuren und weichem Holz an Sparren und Dachschalung. Ein Dach, das seit Jahren tropft, hat meist auch Folgeschäden in Wänden und Decken.

Fäulnis und Feuchtigkeit

Kritische Stellen sind die unterste Holzlage der Fassade nah am Boden, Fensterbänke, Eingänge, Anschlüsse von Veranden und alles rund um Bad und Küche. Ein Feuchtigkeitsmessgerät kostet wenig und zeigt dir mehr als jedes Foto. Frisch gestrichene Stellen in einem sonst ungepflegten Haus solltest du genauer ansehen.

Elektrik

Alte Sicherungskästen mit Schraubsicherungen, ungeerdete Steckdosen und Stoffkabel bedeuten meist: neu verkabeln. In Schweden darfst du als Privatperson nur einfache Arbeiten selbst machen, etwa Steckdosen und Schalter austauschen. Neue Leitungen und Installationen sind Sache eines registrierten Elektrobetriebs (elinstallationsföretag). Plane das ein – Eigenleistung ist hier nur begrenzt möglich.

Abwasser (enskilt avlopp)

Auf dem Land haben viele Häuser keine kommunale Kanalisation, sondern eine eigene Abwasseranlage. Ältere Anlagen bestehen oft nur aus einer Sammelgrube (slamavskiljare) ohne ausreichende Nachreinigung. Die Kommune kann verlangen, dass so eine Anlage erneuert wird. Für eine neue Anlage mit Wasserklosett brauchst du eine Genehmigung (tillstånd) der kommunalen Umweltbehörde, für Anlagen ohne WC oder Änderungen an bestehenden Anlagen meist eine Anmeldung.

Frag die Kommune vor dem Kauf, was über die Anlage bekannt ist. Mehr zu den laufenden Kosten von Brunnen und Abwasser findest du in unserem Artikel Brunnen, Abwasser, Heizung, Radon.

Brunnen (brunn)

Ein eigener Brunnen ist normal. Ob das Wasser trinkbar ist und ob er im Spätsommer reicht, weißt du nur durch eine Wasserprobe und durch Nachfragen. Ein gegrabener Brunnen (grävd brunn) ist anfälliger für Verunreinigung und Trockenheit als ein gebohrter (borrad brunn). Bei einem lange unbewohnten Haus kann die Pumpe kaputt oder eingefroren sein.

Radon

Radon ist ein Gas aus dem Untergrund oder aus bestimmten Baumaterialien (in Schweden bekannt: blåbetong). Die Behörden setzen als Referenzwert für Wohnungen einen Jahresmittelwert von 200 Becquerel pro Kubikmeter Luft an. Gemessen wird mindestens zwei Monate lang zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April. Bei einem Renovierungshaus gibt es oft keine aktuelle Messung – dann kannst du nach dem Kauf messen und, falls nötig, Lüftung oder Abdichtung verbessern.

In welcher Reihenfolge prüfst du – von teuer nach billig?

Die wichtigste Regel: Lass dich nicht von einer schönen Küche oder einem schiefen Fußboden ablenken. Prüfe in dieser Reihenfolge:

1. Lage und Umgebung – Zufahrt im Winter, Abstand zur nächsten Straße, Bahnlinie, Industrie. Lage kannst du nicht renovieren.
2. Tragende Konstruktion – Fundament, Kriechkeller, Schwellen, Balken.
3. Dach – Dachhaut, Dachboden, Schornstein.
4. Feuchtigkeit und Fäulnis – Bad, Küche, Außenwände, Fenster.
5. Abwasser – welche Anlage, Alter, was die Kommune dazu sagt.
6. Wasser – Brunnentyp, Wasserprobe, Pumpe.
7. Elektrik – Sicherungskasten, Leitungen.
8. Heizung – womit wird geheizt, ist ein Holzofen oder Schornstein abgenommen?
9. Oberflächen – Böden, Wände, Küche, Farbe.

Punkt 1 bis 6 entscheiden, ob du kaufst. Punkt 7 bis 9 entscheiden, wie viel Arbeit du dir vornimmst.

Wenn du unsicher bist, beauftrage einen Bausachverständigen (besiktningsman) für eine Überlassungsbesichtigung (överlåtelsebesiktning). Bei einem günstigen Haus ist das trotzdem gut angelegtes Geld, weil es dir zeigt, was du nicht siehst.

Brauchst du eine Genehmigung? Bygglov oder Anmälan

Viele Renovierungen kannst du ohne Behördenkontakt machen. Es gibt aber zwei Stufen, die du kennen musst:

• Bygglov (Baugenehmigung) – nötig unter anderem bei Anbauten, Nutzungsänderungen und – je nach Bebauungsplan und Kommune – bei Änderungen am äußeren Erscheinungsbild wie Fassadenfarbe oder Fassadenmaterial.
• Anmälan (Bauanzeige) – nötig bei bestimmten Maßnahmen ohne Baugenehmigungspflicht, zum Beispiel Änderungen an der tragenden Konstruktion oder wenn technische Anlagen wie Lüftung, Wasser und Abwasser wesentlich geändert oder neu eingebaut werden. Auch für den Einbau oder die wesentliche Änderung eines Holzofens oder Kamins (eldstad) brauchst du eine Anmälan.

Bei anmeldepflichtigen Arbeiten darfst du erst anfangen, wenn das Bauamt (byggnadsnämnd) dir ein startbesked gegeben hat. Wer ohne baut, riskiert eine Sanktionsgebühr. Die genauen Regeln erklärt Boverket zur Anmälan; verbindlich ist am Ende die Auskunft deiner Kommune. Ein kurzer Anruf beim Bauamt vor dem Kauf spart dir viel Ärger.

Wie findest du Handwerker – und was kostet das?

Auf dem Land in Värmland, Dalarna oder Norrland sind Handwerker gefragt. Rechne mit Wartezeiten, besonders im Sommer. Gute Wege:

• Nachbarn und die örtliche Dorfgemeinschaft fragen – auf dem Land kennt man sich.
• Baumärkte und Holzhandlungen vor Ort fragen, wer in der Gegend arbeitet.
• Für Elektrik und Abwasser gezielt nach Fachbetrieben suchen, die die Anlage auch dokumentieren.

Seriöse Preisspannen für Renovierungen lassen sich nicht pauschal nennen: Sie hängen von Region, Zugang, Zustand und Saison ab. Hol dir für jeden größeren Posten mindestens zwei schriftliche Angebote (offert) und lass dir genau aufschreiben, was enthalten ist. Wie sich die Kaufnebenkosten zusammensetzen, steht in unserem Artikel zu Kaufnebenkosten in Schweden.

Was kannst du selbst machen?

Eine ganze Menge: Malen, Böden schleifen oder neu verlegen, Innenwände, Dämmung im Dachboden, Fassadenbretter austauschen, Fenster aufarbeiten, Garten, Abriss alter Einbauten. Ältere schwedische Holzhäuser sind einfach aufgebaut, Material bekommst du in jeder Holzhandlung.

Nicht selbst machen solltest du Elektroinstallationen, Schornstein und Ofenanschluss (hier muss ohnehin der Schornsteinfeger prüfen), Abwasseranlagen und alles, was die Statik betrifft, ohne dass jemand mit Erfahrung draufschaut.

Ein ehrlicher Hinweis: Viele Käufer unterschätzen, wie viel Zeit Eigenleistung kostet, wenn man nicht vor Ort wohnt. Wer nur zwei Wochen im Jahr kommt, bekommt in dieser Zeit selten mehr als ein, zwei Räume fertig.

Wer verkauft Renovierungshäuser an Deutsche?

Erbengemeinschaften (dödsbo)

Ein großer Teil der Renovierungshäuser kommt aus Nachlässen. Die Erben wohnen oft weit weg, kennen das Haus nur aus der Kindheit und wollen es abgeben. Vorteil: realistische Preise. Nachteil: Niemand kann dir viel über den Zustand sagen, das Haus ist oft noch voll eingerichtet, und alle Erben müssen unterschreiben.

Schwedische Makler

Makler verkaufen über Hemnet und arbeiten im Auftrag des Verkäufers. Sie sind zur Information verpflichtet, ersetzen aber keine eigene Prüfung. Die Kommunikation läuft meist auf Schwedisch oder Englisch, Gebotsverfahren können schnell gehen.

Private Verkäufer

Ohne Makler zu kaufen ist in Schweden üblich und rechtlich gut machbar. Worauf du dabei achten musst, haben wir in Haus in Schweden von privat kaufen zusammengefasst.

Direktverkäufer wie Rabenfels

Daneben gibt es Anbieter, die Häuser selbst kaufen und direkt an Käufer aus dem Ausland weitergeben. Rabenfels ist einer davon: Wir kaufen Häuser in Värmland, Dalarna und Nordschweden auf eigenen Namen, räumen sie aus, bringen das Grundstück in Ordnung und verkaufen sie mit einem zweisprachigen Kaufvertrag. Bekannte Mängel stehen im Vertrag. Es gibt weitere Anbieter mit ähnlichem Ansatz, und auch über deutschsprachige Makler mit Schwerpunkt Schweden werden Renovierungshäuser angeboten. Vergleiche, wie offen jeder Anbieter mit dem Zustand umgeht und ob du das Haus vor dem Kauf ansehen kannst.

Wann ist ein Renovierungshaus keine gute Idee?

So schön es ist, ein altes Holzhaus wieder zum Leben zu erwecken – in diesen Fällen raten wir ab:

• Dein Budget reicht nur für den Kaufpreis. Ohne Reserve für Unerwartetes wird aus einem Projekt schnell eine Last.
• Du willst sofort einziehen und dort im Winter wohnen. Ein Haus mit unklarer Heizung, Wasser- und Abwasserfrage ist im ersten Winter kein Zuhause.
• Du kannst nicht vor Ort sein und hast niemanden, der für dich schaut. Leerstehende Häuser brauchen Aufsicht, besonders bei Frost.
• Fundament, Dach und Feuchtigkeit sind gleichzeitig schlecht. Dann renovierst du nicht, dann baust du neu.
• Du hast keine Lust auf Behörden, Handwerker-Wartezeiten und Entfernungen. Der nächste Baumarkt kann eine Stunde weg sein.

Dann ist ein bezugsfertiges Haus oder ein Ferienhaus die bessere Wahl. Wer ganz neu anfangen will, liest Haus in Schweden kaufen: erste Schritte.

Häufige Fragen

Muss ich in Schweden wohnen, um ein Renovierungshaus zu kaufen?

Nein. Auch ohne Wohnsitz in Schweden kannst du ein Haus kaufen. Für die Eintragung als Eigentümer (lagfart) beim Lantmäteriet brauchst du seit Juli 2026 als ausländischer Käufer ohne Personnummer eine Koordinationsnummer (samordningsnummer). Details findest du in unserem Artikel zur Koordinationsnummer.

Welche Kosten kommen zum Kaufpreis hinzu?

Bei der Lagfart zahlen Privatpersonen eine Stempelsteuer (stämpelskatt) von 1,5 Prozent des Kaufpreises oder des Steuerwerts des Vorjahres – je nachdem, was höher ist – plus eine Bearbeitungsgebühr von 825 Kronen an das Lantmäteriet.

Haftet der Verkäufer für Schäden, die ich nach dem Kauf finde?

Nur für versteckte Mängel (dolda fel), die du bei sorgfältiger Prüfung nicht hättest entdecken können. Mängel, die im Kaufvertrag genannt sind, kannst du später nicht als versteckt geltend machen. Deshalb ist die eigene Prüfung vor dem Kauf so wichtig.

Lohnt sich eine Radonmessung vor dem Kauf?

Meist ist dafür keine Zeit, weil die Messung mindestens zwei Monate in der Heizperiode dauert. Frag nach alten Messprotokollen. Liegt keins vor, misst du im ersten Winter selbst.

Darf ich die Fassade in einer anderen Farbe streichen?

Das hängt vom Bebauungsplan und der Kommune ab. Innerhalb eines Bebauungsplans kann eine Farbänderung eine Baugenehmigung erfordern. Frag beim Bauamt nach, bevor du die Farbe kaufst.

Gibt es Renovierungshäuser auch direkt am See?

Ja, aber Uferlagen haben eigene Regeln (strandskydd). Was das bedeutet, liest du in Haus am See in Schweden kaufen.

Wie wir arbeiten

Rabenfels kauft Häuser in Värmland, Dalarna und Nordschweden auf eigenen Namen, räumt sie aus und bringt das Grundstück in Ordnung, bevor wir sie anbieten. Der Kaufvertrag ist zweisprachig – Schwedisch verbindlich, Deutsch zum Verstehen –, und bekannte Mängel stehen darin. Zur Besichtigung treffen wir dich am Haus. Bezahlt wird per normaler Auslandsüberweisung, ein schwedisches Konto brauchst du nicht. Kaufbrief, Lagfart und Koordinationsnummer erledigen wir gemeinsam mit dir.

Seit 2021 haben über 50 Häuser durch Alexander, den Gründer von Rabenfels, deutschsprachige Eigentümer gefunden. Welche Häuser gerade verfügbar sind, siehst du unter unseren Objekten. Neue Häuser kommen zuerst im Newsletter „Post aus Schweden“.