Warum sind Häuser in Schweden so günstig? Die ehrlichen Gründe

Wer zum ersten Mal ein schwedisches Haus für 20.000 Euro sieht, denkt eines von zwei Dingen: Das ist ein Betrug, oder da ist etwas kaputt, das man auf den Fotos nicht sieht.

Beides ist verständlich. In Deutschland bekommt man für diese Summe eine Garage in der Provinz. Dass dafür in Schweden ein Haus mit Grundstück zu haben ist, widerspricht dem, was man über Immobilienpreise zu wissen glaubt.

Es ist trotzdem kein Trick. Die Gründe sind nüchtern, nachvollziehbar und lassen sich einzeln erklären. Manche davon sprechen für den Kauf, andere sind echte Nachteile, die man kennen muss. Hier sind beide.

Grund 1: Es gibt mehr Häuser als Menschen, die sie wollen

Das ist der eigentliche Grund, alles andere kommt danach.

Schweden ist etwa anderthalbmal so groß wie Deutschland und hat gut zehn Millionen Einwohner. Der überwiegende Teil davon lebt im Süden und in den Ballungsräumen Stockholm, Göteborg und Malmö. In den ländlichen Gemeinden von Värmland, Dalarna und Norrland leben weniger Menschen als vor dreißig Jahren.

Die Bewegung läuft seit Jahrzehnten in eine Richtung: Die Industrie in den kleinen Orten schrumpft, junge Leute ziehen zum Studium weg und kommen nicht zurück, die Älteren bleiben. Wenn die Generation geht, die diese Häuser gebaut hat, erben Kinder, die längst in Karlstad, Göteborg oder Stockholm wohnen.

Diese Kinder brauchen das Haus nicht. Es steht 600 Kilometer entfernt, es kostet jedes Jahr Geld, auch wenn niemand drin wohnt, und im Winter muss jemand nach dem Rechten sehen. Was sie wollen, ist ein Abschluss.

Ein Preis entsteht dort, wo Angebot und Nachfrage sich treffen. In diesen Gemeinden gibt es viel Angebot und kaum lokale Nachfrage. Das ist die ganze Erklärung für das Preisniveau.

Grund 2: Der schwedische Markt hat keinen Immobilienkult

In Deutschland gilt das Eigenheim als Altersvorsorge. Man kauft es, um es zu behalten und weiterzugeben, und man geht davon aus, dass es mehr wert wird.

In Schweden ist das Verhältnis pragmatischer. Ein Haus ist ein Ort zum Wohnen. Dass ein Haus in einer entleerten Region an Wert verliert, akzeptieren schwedische Eigentümer schneller als deutsche. Es gibt weniger emotionale Wertuntergrenze, weniger "unter 80.000 verkaufe ich nicht".

Dazu kommt ein Punkt, der selten erwähnt wird: Die laufenden Kosten für ein Haus sind in Schweden niedrig, aber nicht null. Kommunalabgaben, Müll, Versicherung und Frostschutz im Winter summieren sich. Für ein Haus, das leersteht und nichts einbringt, ist das ein stetiger kleiner Verlust. Das erhöht den Druck zu verkaufen.

Grund 3: Verkauft wird, wie es steht

Hier kommt der Teil, der kein Vorteil ist, sondern eine Eigenschaft, die man einkalkulieren muss.

Das schwedische Recht kennt die undersökningsplikt, die Untersuchungspflicht: Der Käufer ist dafür verantwortlich, ein Objekt vor dem Kauf zu prüfen. Und bei günstigen Häusern steht fast immer eine friskrivningsklausul im Vertrag, eine Freischreibungsklausel, mit der der Verkäufer die Haftung für verborgene Mängel ausschließt.

Ein deutscher Käufer liest so eine Klausel und wird nervös. Ein schwedischer liest sie und rechnet nach. Denn die Klausel ist kein Trick — sie ist die Begründung für den Preis. Ein Haus ohne Garantie ist billiger als eines mit. In Deutschland wird beim Privatverkauf genauso verfahren, es fällt nur weniger auf, weil die Preise insgesamt höher sind.

Das heißt für dich: Der niedrige Preis ist teilweise ein Risikoabschlag. Du zahlst weniger und trägst dafür mehr. Wer das nicht will, muss mehr zahlen, auch in Schweden.

Grund 4: Die Häuser brauchen Arbeit

Der vierte Grund ist der sichtbarste. Was für 10.000 bis 25.000 Euro verkauft wird, ist in aller Regel ein Objekt, an dem seit Jahren nichts gemacht wurde.

Typisch für dieses Segment:

• Elektrik aus den Siebzigern. Funktionsfähig, aber nicht auf heutigem Stand.
• Ein Bad, das aus derselben Zeit stammt. Kein Feuchtigkeitsschutz, wie man ihn heute baut.
• Wasserleitungen mit Frostschäden. Der häufigste Einzelmangel überhaupt. Ein Haus, das einen Winter unbeheizt stand, hat sie fast immer.
• Eine Abwasseranlage, die den heutigen Anforderungen nicht entspricht. Der teuerste Posten von allen, oft fünfstellig.
• Dächer am Ende ihrer Lebenszeit. Von außen oft unauffällig, von innen sieht man es.

Nichts davon macht ein Haus wertlos. Aber es erklärt, warum der Kaufpreis nicht die Gesamtinvestition ist. Wer ein Haus für 15.000 Euro kauft, sollte 5.000 bis 10.000 Euro Polster einplanen, bevor es komfortabel bewohnbar ist. Rechnet man das dazu, liegt man immer noch weit unter deutschen Preisen — aber man rechnet ehrlich.

Grund 5: Entfernung ist ein Preisfaktor

Die Preisunterschiede innerhalb Schwedens sind größer als der Unterschied zwischen Schweden und Deutschland.

Ein Haus im Großraum Stockholm kostet ein Vielfaches eines vergleichbaren Hauses in Norrland. Nicht weil das Haus besser ist, sondern weil in der Nähe Arbeit, Ärzte, Schulen und ein Flughafen sind.

Je weiter nördlich und je weiter weg von einem Zentrum, desto günstiger. Das ist die ganze Preislogik des ländlichen schwedischen Marktes. Wer ein Schnäppchen sucht, sucht automatisch in der Abgeschiedenheit — und muss sich fragen, ob er dort leben will oder nur dort Urlaub machen.

Was ein niedriger Preis nicht bedeutet

Drei Dinge, die in diesem Zusammenhang oft falsch verstanden werden.

Es bedeutet nicht, dass das Grundstück klein ist. Grundstücke in ländlichen Gemeinden sind oft mehrere tausend Quadratmeter groß, nicht selten mit eigenem Wald. Fläche ist in Schweden kein knappes Gut.

Es bedeutet nicht, dass die Lage schlecht ist. Was auf dem schwedischen Markt den Preis drückt — weit weg von allem, kein Nachbar in Sicht — ist für viele deutschsprachige Käufer genau das, wofür sie kommen. Dieser Unterschied in der Bewertung ist der eigentliche Grund, warum der Markt für Deutsche attraktiv ist: Wir bezahlen nicht für Ruhe, wir bekommen sie als Nebenwirkung eines schwachen lokalen Marktes.

Es bedeutet nicht, dass die Nebenkosten lauern. Die Kaufnebenkosten in Schweden liegen bei rund zwei Prozent: 1,5 Prozent Stempelsteuer für Privatpersonen und 825 Kronen Gebühr für den Grundbucheintrag. In Deutschland sind es mit Grunderwerbsteuer und Notar schnell sechs bis acht Prozent. Hier ist Schweden tatsächlich günstiger, ohne Haken.

Was du vor dem Kauf prüfen solltest

Wenn der Preis stimmt und du wissen willst, ob das Haus stimmt, sind das die Fragen in der Reihenfolge, in der sie Geld kosten:

• Wie alt ist die Abwasseranlage, und hat die Kommune sie je beanstandet?
• Woher kommt das Wasser, und wann wurde es zuletzt untersucht?
• Hat das Haus den letzten Winter beheizt überstanden, oder stand es leer?
• Wie sieht der Dachstuhl von innen aus?
• Wer räumt den Zufahrtsweg im Winter?
• Steht der Verkäufer allein im Grundbuch, oder gibt es weitere Eigentümer?

Die letzte Frage hat nichts mit dem Zustand zu tun und hält trotzdem die meisten Käufe auf. Ein Blick in den Grundbuchauszug beim Lantmäteriet beantwortet sie in fünf Minuten.

Wie wir damit umgehen

Wir kaufen günstig ein, räumen aus, bringen das Grundstück in Ordnung und verkaufen zu normalen schwedischen Marktpreisen weiter. Kein Deutschland-Aufschlag.

Was wir nicht tun, ist renovieren. Ein Haus, das wir herrichten, wäre teurer, und die meisten unserer Käufer wollen ohnehin selbst Hand anlegen. Wir verkaufen im dokumentierten Zustand und schreiben die bekannten Mängel in den Vertrag — nicht als Kleingedrucktes, sondern damit beide Seiten wissen, worüber sie reden.

Das ist der ehrlichste Satz zu diesem ganzen Thema: Häuser in Schweden sind günstig, weil niemand sie will, der dort lebt. Wenn du einer bist, der sie will, ist das deine Gelegenheit. Aber du kaufst ein Haus, kein Schnäppchen.

Fragen zu einem konkreten Objekt beantworten wir gern — auch zu einem, das du woanders gefunden hast.