Utgångspris, Slutpris, Budgivning: So funktioniert das Bieten beim Hauskauf in Schweden

Auf Hemnet steht bei jedem Haus ein utgångspris, also ein Startpreis. Das ist nicht der Preis, den du am Ende zahlst, sondern der Betrag, mit dem die Bieterrunde (budgivning) beginnt. Der slutpris ist der Preis, zu dem das Haus tatsächlich verkauft wurde. Gebote sind in Schweden nicht bindend: Erst wenn Käufer und Verkäufer den schriftlichen Kaufvertrag (köpekontrakt) unterschreiben, gilt der Kauf. Was ein Ferienhaus oder ein Grundstück in deiner Wunschgegend kostet, siehst du daher nicht an den Startpreisen, sondern an den Slutpriser der letzten Monate, die Hemnet und Booli öffentlich zeigen.

Zur Einordnung: Die schwedische Statistikbehörde SCB nennt für 2025 bei Ferienhäusern (fritidshus) in den 20 Kommunen mit den meisten Verkäufen Durchschnittspreise zwischen 1,5 und 6,4 Millionen Kronen. In Kommunen wie Torsby (Värmland) oder Skellefteå lag der Durchschnitt unter 2 Millionen Kronen. Das sind Durchschnittswerte, das einzelne Haus kann weit darüber oder darunter liegen. Wie du die echten Preise für eine bestimmte Gegend selbst herausfindest und wie das Bieten abläuft, erklären wir hier Schritt für Schritt.

Was bedeutet Utgångspris auf Hemnet?

Der utgångspris (wörtlich „Ausgangspreis“, auf Hemnet oft als „Pris“ angezeigt) ist der Betrag, den der Makler in der Anzeige angibt. Er soll Interessenten anlocken und gleichzeitig eine Orientierung geben. Er ist kein Festpreis und auch kein Mindestpreis, an den der Verkäufer gebunden wäre.

Das ist für deutsche Käufer ungewohnt. In Deutschland ist der Angebotspreis meist eine Obergrenze, von der man herunterverhandelt. In Schweden kann der Endpreis darüber liegen, darunter oder genau gleich sein, je nachdem, wie viele Interessenten es gibt.

Der Verkäufer entscheidet immer selbst, an wen und zu welchem Preis er verkauft. Er muss weder den Startpreis akzeptieren noch an den Höchstbietenden verkaufen.

Was ist ein Lockpreis, und ist das erlaubt?

Ein lockpris (Lockpreis) ist ein bewusst zu niedrig angesetzter Startpreis, der mehr Leute zur Besichtigung locken soll. Die schwedische Maklerinspektion Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) beschreibt das als falsche Preissetzung, um das Interesse an einer Immobilie zu steigern. Ein Startpreis, der wesentlich unter dem vom Makler geschätzten Marktwert liegt, verstößt gegen die gute Maklerpraxis (god fastighetsmäklarsed). FMI kann Makler dafür verwarnen oder ihnen im Wiederholungsfall die Registrierung entziehen.

Wichtig sind zwei Einschränkungen:

• Was „wesentlich“ bedeutet, steht in keinem Gesetz. Ein Gericht hielt eine Abweichung von etwas über zehn Prozent noch nicht für wesentlich.
• Der Oberste Verwaltungsgerichtshof (HFD) hat im Februar 2025 festgestellt, dass Startpreis und Marktwert nicht dasselbe sind. Ein Endpreis über dem Startpreis beweist allein noch keinen Lockpreis.

Für dich heißt das: Plane nie mit dem Startpreis als Obergrenze. Schau dir vorher an, was vergleichbare Häuser in der Gegend wirklich gebracht haben.

Was bedeutet Slutpris?

Der slutpris ist der Preis, zu dem ein Haus verkauft wurde. Er wird nach dem Verkauf auf Hemnet und Booli veröffentlicht. Für dich ist er die wichtigste Zahl, weil er zeigt, was Käufer in einer Gegend tatsächlich bezahlen.

Auf Hemnet siehst du bei verkauften Objekten:

• den Slutpris
• die prozentuale Änderung gegenüber dem zuletzt angegebenen Preis (z. B. „+15 %“, „±0 %“ oder „-6 %“)
• den Preis pro Quadratmeter
• das Verkaufsdatum
• Wohnfläche, Zimmerzahl, Grundstücksgröße und den Makler

Diese Prozentzahl ist dein bester Hinweis darauf, wie weit Start- und Endpreis in einer Gegend auseinanderliegen. Eine landesweite Faustregel gibt es nicht: In gefragten Stadtlagen gibt es oft Aufschläge, auf dem Land in Värmland oder Norrland gehen Häuser auch zum Startpreis oder darunter weg.

Was ist „accepterat pris“?

Ab 2011 haben Makler in Stockholm ein Modell namens accepterat pris eingeführt. Der Preis in der Anzeige sollte dabei auf der Bewertung des Maklers beruhen und ein Betrag sein, den der Verkäufer akzeptieren würde. Auch dann galt: Der Verkäufer bleibt frei in seiner Entscheidung, und bei mehreren Interessenten kann der Preis trotzdem steigen.

Heute begegnet dir der Begriff in Anzeigen selten. Wenn du ihn siehst, frag den Makler, was er konkret damit meint.

Wie läuft eine Budgivning ab?

Für die Bieterrunde (budgivning) gibt es in Schweden kein festes Ablaufschema im Gesetz. Vorgeschrieben ist dem Makler vor allem, alle Gebote zu dokumentieren, der Rest ist eingespielte Praxis. Typisch ist dieser Ablauf:

1. Anzeige und Besichtigung. Das Haus erscheint auf Hemnet, es gibt einen oder mehrere Besichtigungstermine (visning). Du meldest dich beim Makler an.
2. Interessensbekundung. Nach der Besichtigung meldet sich der Makler bei allen, die Interesse angemeldet haben.
3. Erstes Gebot. Wer bieten will, gibt ein Gebot beim Makler ab. Bei offenen Bieterrunden passiert das häufig per SMS, inzwischen gibt es auch digitale Dienste, teils mit Identifizierung über BankID.
4. Gegengebote. Der Makler informiert die anderen Bieter. Diese können überbieten oder aussteigen. Das kann Stunden oder Tage dauern.
5. Entscheidung. Wenn niemand mehr bietet, entscheidet der Verkäufer. Meist bekommt der Höchstbietende den Zuschlag, aber das ist keine Pflicht.
6. Kaufvertrag. Erst mit dem unterschriebenen köpekontrakt ist der Kauf verbindlich. Bei Grundstücken und Häusern verlangt das schwedische Grundstücksgesetz (jordabalken) die Schriftform.

Es gibt zwei Formen:

• Offene Budgivning (öppen budgivning): Alle Bieter sehen die Gebote der anderen und bieten gegeneinander. Das ist die übliche Form.
• Verdeckte Budgivning (sluten oder dold budgivning): Jeder gibt ein Gebot ab, meist schriftlich, und nur Verkäufer und Makler kennen die Beträge. Der Verkäufer kann auch während der Runde von offen auf verdeckt wechseln.

Die Bieterliste

Der Makler muss alle Gebote in einer Liste festhalten, der budgivningslista oder anbudsförteckning. Darin stehen Name, Kontaktdaten, Betrag, Zeitpunkt und eventuelle Bedingungen jedes Gebots. Käufer und Verkäufer bekommen die Liste, wenn der Auftrag abgeschlossen ist. So kannst du nachträglich prüfen, ob die Gebote, von denen dir der Makler erzählt hat, wirklich existierten.

Sind Gebote bindend?

Nein. Ein Gebot bindet dich nicht, auch nicht, wenn du es schriftlich abgegeben hast. Du kannst es zurückziehen, bis der Kaufvertrag unterschrieben ist. Das gilt aber genauso für den Verkäufer: Er kann noch nach deinem Höchstgebot an jemand anderen verkaufen oder den Verkauf ganz abbrechen. Wenn du ein Gebot zurückziehst, mach das schriftlich beim Makler.

Wie findest du die echten Preise für Ferienhaus und Grundstück?

Die Startpreise auf Hemnet zeigen dir nur, was Verkäufer gern hätten. Was wirklich bezahlt wird, findest du so:

Auf Hemnet:

1. Öffne hemnet.se und wähle den Reiter „Slutpriser“ (bzw. „Sålda bostäder“).
2. Gib die Kommune oder den Ort ein, zum Beispiel „Torsby kommun“ oder „Filipstad“.
3. Filtere nach Objekttyp: Villa für ganzjährig bewohnbare Häuser, Fritidshus für Ferienhäuser, Tomt für Grundstücke.
4. Sortiere nach Verkaufsdatum und schau dir die letzten 12 Monate an. Hemnet zeigt seit einiger Zeit auch Fotos verkaufter Häuser, oft zurück bis 2015.

Auf Booli: booli.se zeigt unter „Slutpriser“ ebenfalls verkaufte Objekte, inklusive Grundstücke (Tomt/Mark), und gibt für jede Region eine Übersicht, etwa wie lange Häuser im Schnitt im Verkauf sind und wie viele Verkäufer ihren Preis gesenkt haben.

Bei SCB: Die Statistikbehörde veröffentlicht jedes Jahr Durchschnittspreise für Ferienhäuser und Einfamilienhäuser je Kommune und Län in ihrer Statistikdatenbank. Das ist gröber als Hemnet, aber gut, um Regionen miteinander zu vergleichen.

Wenn du die Slutpriser liest, achte auf diese Punkte:

• Ferienhaus heißt nicht immer Ferienhaus. Viele kleine villor auf dem Land sind von der Ausstattung her Ferienhäuser, und viele fritidshus sind ganzjährig bewohnbar. Vergleiche Fläche, Baujahr und Heizung, nicht nur die Kategorie.
• Grundstückspreise schwanken stark. Ein erschlossenes Baugrundstück im Ort kostet etwas völlig anderes als ein Waldgrundstück ohne Strom- und Wasseranschluss. Mehr dazu in unserem Artikel Grundstück in Schweden kaufen.
• Wenige Verkäufe, große Streuung. In dünn besiedelten Kommunen gibt es pro Jahr nur wenige Verkäufe. Ein einzelnes renoviertes Seehaus kann den Durchschnitt stark verschieben.

Wie du Hemnet auch ohne Schwedischkenntnisse bedienst, zeigen wir in der Hemnet-Anleitung auf Deutsch.

Was kommt zum Kaufpreis dazu?

Der Slutpris ist nicht alles, was du zahlst. Bei einem Hauskauf fällt beim Lantmäteriet für die Eintragung als Eigentümer (lagfart) eine Stempelsteuer (stämpelskatt) von 1,5 Prozent des Kaufpreises an, dazu eine Gebühr von 825 Kronen. Eine Maklerprovision zahlt in Schweden in der Regel der Verkäufer, nicht der Käufer.

Seit Juli 2026 verlangt das Lantmäteriet bei der Lagfart von ausländischen Käufern ohne schwedische Personnummer eine Koordinationsnummer (samordningsnummer). Was du dafür brauchst, steht in unserem Artikel zur Koordinationsnummer. Eine Übersicht aller Nebenkosten findest du unter Kaufnebenkosten in Schweden.

Worauf du beim Ferienhaus achten solltest, bevor du bietest

Das Schöne an einem schwedischen Ferienhaus ist schnell erzählt: Ruhe, Wald, oft ein See in der Nähe, lange helle Sommerabende. Die Bieterrunde lässt dir aber oft wenig Zeit zum Nachdenken. Kläre deshalb vor dem ersten Gebot:

• Wasser: Hat das Haus einen eigenen Brunnen (egen brunn)? Gibt es eine aktuelle Wasserprobe?
• Abwasser: Gibt es eine genehmigte Kleinkläranlage (enskilt avlopp) oder nur eine alte Sickergrube? Eine Sanierung kann teuer werden.
• Winter: Ist das Haus ganzjährig nutzbar, oder wird im Herbst das Wasser abgestellt? Wird die Zufahrt im Winter geräumt?
• Entfernungen: Wie weit sind Supermarkt, Tankstelle und Arzt? Auf dem Land in Värmland oder Norrland fährst du dafür oft eine halbe Stunde oder länger. Prüfe die Strecken vorher auf der Karte.

Mehr dazu in Ferienhaus in Schweden kaufen und in unserem Artikel über Brunnen, Abwasser, Heizung und Radon.

Gibt es eine Alternative zur Bieterrunde?

Ja. Nicht jedes Haus wird über einen Makler mit Budgivning verkauft. Bei einem Privatkauf (privatköp) verhandelst du direkt mit dem Eigentümer. Es gibt keine Bieterliste und keinen Wettlauf gegen andere Interessenten, ihr einigt euch auf einen Preis und unterschreibt einen Kaufvertrag. Dafür gibt es auch keinen Makler, der Unterlagen zusammenstellt und den Ablauf koordiniert. Wie das funktioniert und worauf du achten musst, erklären wir in Haus in Schweden von privat kaufen.

Auch auf dem Land kommt es oft gar nicht zu einer echten Bieterrunde, weil es nur einen oder zwei Interessenten gibt. Dann kannst du auch ein Gebot unter dem Startpreis abgeben. Ob der Verkäufer darauf eingeht, entscheidet er selbst.

Häufige Fragen

Muss ich mindestens den Utgångspris bieten?

Nein. Du kannst jeden Betrag bieten, auch unter dem Startpreis. Der Verkäufer entscheidet, ob er darauf eingeht.

Kann ich mein Gebot zurückziehen?

Ja. Gebote sind in Schweden nicht bindend, auch schriftliche nicht. Erst der unterschriebene Kaufvertrag verpflichtet beide Seiten. Zieh dein Gebot am besten schriftlich beim Makler zurück.

Bekommt immer der Höchstbietende das Haus?

Nein. Der Verkäufer darf frei wählen, an wen er verkauft. Er kann zum Beispiel einen Bieter mit sicherer Finanzierung oder einem passenderen Übergabetermin vorziehen.

Wie sehe ich, ob die anderen Gebote echt waren?

Der Makler muss eine Bieterliste (budgivningslista) führen. Käufer und Verkäufer erhalten sie, wenn der Auftrag abgeschlossen ist.

Wo finde ich, was Ferienhäuser in einer Kommune wirklich kosten?

Auf Hemnet unter „Slutpriser“, auf Booli unter „Slutpriser“ und für Durchschnittswerte je Kommune in der Statistikdatenbank der SCB.

Kann ich als Deutscher ohne Personnummer mitbieten?

Ja, bieten kannst du ohne schwedische Personnummer. Für die Eintragung als Eigentümer verlangt das Lantmäteriet seit Juli 2026 von ausländischen Käufern ohne Personnummer eine Koordinationsnummer. Den Ablauf vom ersten Suchen bis zur Lagfart beschreiben wir in Haus in Schweden kaufen: erste Schritte.

Wie wir arbeiten

Bei Rabenfels gibt es keine Bieterrunde. Wir kaufen Häuser in Värmland, Dalarna und Nordschweden auf eigenen Namen, räumen sie aus, bringen das Grundstück in Ordnung und verkaufen sie direkt an dich, ohne Makler. Du siehst einen klaren Preis ohne Bieterrunde, und bekannte Mängel stehen ausdrücklich im Kaufvertrag. Der Vertrag ist zweisprachig, verbindlich ist die schwedische Fassung, daneben steht die deutsche. Zur Besichtigung treffen wir dich am Haus.

Bezahlt wird per normaler Auslandsüberweisung, ein schwedisches Konto brauchst du nicht. Kaufbrief, Lagfart und Koordinationsnummer erledigen wir gemeinsam mit dir. Seit 2021 haben über 50 Häuser über Alexander, unseren Gründer, deutschsprachige Eigentümer gefunden. Welche Häuser wir gerade anbieten, siehst du unter unsere Objekte.

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Quellen: Lantmäteriet: Stämpelskatt och avgifter · FMI: Lockpris · FMI: HFD-Urteil zu Utgångspris und Marktwert (2025) · SCB: Fastighetspriser och lagfarter 2025 · Hemnet: Budgivning · Nordea: Regler vid budgivning

Wie der Kauf von Anfang bis Ende läuft, steht im Leitfaden zum Hauskauf in Schweden.