Als Deutscher ein Haus in Schweden kaufen: Was erlaubt ist und was nicht

Die Frage steht am Anfang jeder ernsthaften Überlegung, und sie ist schnell beantwortet: Ja. Als Deutscher, Österreicher oder Schweizer darfst du in Schweden ein Haus kaufen. Es gibt keine Genehmigung, keine Quote, keine Mindestaufenthaltsdauer und keine Pflicht, in Schweden gemeldet zu sein.

Schweden kennt keine Beschränkung für ausländische Immobilienkäufer. Nicht für EU-Bürger, und auch nicht für Käufer von außerhalb der EU. Wer das Geld hat, darf kaufen.

Damit ist die rechtliche Frage erledigt. Die praktischen Fragen sind die interessanteren, und darum geht es im Rest dieses Artikels.

Was du brauchst — und was nicht

Fangen wir mit dem an, was du nicht brauchst, weil sich darum die meisten Sorgen drehen.

Keine Personnummer. Die schwedische Identifikationsnummer bekommt, wer sich in Schweden anmeldet. Für den Kauf eines Hauses ist sie nicht erforderlich.

Kein schwedisches Bankkonto. Der Kaufpreis wird per normaler Überweisung von deinem bestehenden Konto gezahlt.

Keinen Wohnsitz in Schweden. Du kannst in Hamburg gemeldet bleiben und in Värmland ein Haus besitzen.

Keinen Makler. In Schweden besteht keine Maklerpflicht. Privatverkäufe sind üblich.

Keinen Notar. Den gibt es beim schwedischen Immobilienkauf schlicht nicht. Zwei Unterschriften und zwei Zeugen ersetzen ihn.

Was du brauchst, ist deutlich weniger:

Einen gültigen Ausweis oder Reisepass. Mehr wird als Identitätsnachweis nicht verlangt.

Eine Koordinationsnummer, wenn du keine Personnummer hast. Dazu gleich mehr, denn das ist der Punkt, der sich geändert hat.

Geld, das du überweisen kannst. Schwedische Banken vergeben an Käufer ohne schwedisches Einkommen praktisch keine Hypotheken auf ländliche Objekte in dieser Preisklasse. Wer finanzieren will, tut das über seine Hausbank zuhause — und die will in der Regel eine Sicherheit in Deutschland, nicht ein Haus in Norrland. Die meisten Käufe in diesem Segment laufen deshalb aus Eigenmitteln.

Die Änderung von 2026, die noch kaum irgendwo steht

Seit Juli 2026 verlangt das Lantmäteriet, die schwedische Grundbuchbehörde, von ausländischen Käufern ohne Personnummer eine Koordinationsnummer — auf Schwedisch samordningsnummer. Ausgestellt wird sie vom Skatteverket, der Steuerbehörde.

Ohne diese Nummer wird die Eigentumsumschreibung nicht abgeschlossen. Der Antrag bleibt liegen.

Das ist keine Hürde, an der ein Kauf scheitert. Es ist eine Formalie mit Bearbeitungszeit — und die ist das Problem. Die Umschreibung muss innerhalb von drei Monaten nach dem Kaufbrief beantragt werden. Wer die Nummer erst beantragt, nachdem unterschrieben wurde, verbringt einen erheblichen Teil dieser Frist mit Warten.

Praktische Konsequenz: Die Koordinationsnummer gehört an den Anfang des Kaufprozesses. Sobald du weißt, dass du ein bestimmtes Haus kaufen willst, wird sie beantragt — nicht nach der Unterschrift.

Wenn du im Netz auf ältere deutschsprachige Ratgeber stößt, die diesen Schritt nicht erwähnen: Die sind nicht falsch gewesen, sie sind überholt.

Der Ablauf in sieben Schritten

1. Grundbuchauszug ziehen. Beim Lantmäteriet. Wer steht als Eigentümer drin, gibt es Hypotheken oder Dienstbarkeiten, stimmt die Fastighetsbeteckning — die amtliche Objektbezeichnung?
2. Koordinationsnummer beantragen. Beim Skatteverket, früh.
3. Besichtigen. Dazu unten mehr, denn das ist der Punkt, an dem es wirklich hängt.
4. Kaufvertrag unterschreiben. Das köpekontrakt. Darin stehen Preis, Zahlungstermine, Übergabe, bekannte Mängel und die Haftungsregelung. Meist mit einer Anzahlung.
5. Restbetrag überweisen.
6. Kaufbrief unterschreiben. Das köpebrev ist die Quittung über die vollständige Zahlung, eine knappe Seite, mit zwei Zeugen. Ist der Verkäufer verheiratet, braucht es zusätzlich die Zustimmung des Ehepartners, das makesamtycke.
7. Lagfart beantragen. Die Eigentumsumschreibung beim Lantmäteriet, innerhalb von drei Monaten. Dabei fallen 1,5 Prozent Stempelsteuer und 825 Kronen Gebühr an.

Zwei Begriffe, die in deutschsprachigen Texten ständig verwechselt werden: köpekontrakt ist der Kaufvertrag, köpebrev ist der Kaufbrief. Der eine ist das Versprechen, der andere die Erfüllung.

Die eigentliche Hürde ist nicht die Bürokratie

Die Papiere sind machbar. Woran Käufe aus der Ferne tatsächlich scheitern, ist etwas anderes.

Undersökningsplikt

Das schwedische Recht legt die Prüfpflicht auf den Käufer. Undersökningsplikt heißt: Du bist dafür verantwortlich, das Haus vor dem Kauf angemessen zu untersuchen. Entdeckst du hinterher einen Mangel, den du hättest sehen können, bekommst du dafür nichts.

Dazu kommt bei fast jedem günstigen Objekt eine Freischreibungsklausel, mit der die Haftung für verborgene Mängel ausgeschlossen wird. Das ist in diesem Preissegment Standard.

Für einen deutschen Käufer ist das ein Systemwechsel. Das deutsche Recht und der deutsche Notar nehmen dir Verantwortung ab. Das schwedische System tut das nicht, dafür ist es billiger und schneller.

Die Konsequenz ist eine einzige, und sie ist nicht verhandelbar: Fahr hin, bevor du unterschreibst. Oder schick jemanden, dem du vertraust — jemanden, der auf deiner Seite steht. Ein Haus nach Fotos zu kaufen ist in diesem Rechtssystem das größte Risiko des ganzen Vorhabens, größer als jede Währungsschwankung und jede Behörde.

Taxeringsvärde ist nicht der Marktwert

Ein Fehler, der regelmäßig passiert: Im Grundbuchauszug steht ein taxeringsvärde, der steuerliche Einheitswert. Der liegt systematisch unter dem Marktwert und ist kein Preisindikator. Wer ihn als Verhandlungsargument einsetzt oder als Beleg dafür nimmt, ein Objekt sei zu teuer, redet an der Sache vorbei.

Der Winter

Ein Haus, das im Juli einladend wirkt, kann im Januar durch einen Meter Schnee von der Straße getrennt sein. Wer räumt den Zufahrtsweg? Ist er öffentlich oder privat? Gibt es eine Wegegemeinschaft, in die eingezahlt wird?

Diese Fragen klingen nebensächlich und entscheiden darüber, ob das Haus fünf Monate im Jahr nutzbar ist oder nicht.

Die Sprache

Kaufvertrag, Kaufbrief, Grundbuchantrag und sämtliche Behördenkommunikation laufen auf Schwedisch. Ein fehlerhafter Antrag verzögert die Umschreibung oder führt zur Ablehnung. Ohne jemanden, der die Sprache und den Ablauf kennt, ist der Fernkauf strukturell riskant — nicht wegen böser Absicht, sondern wegen Formfehlern.

Steuern und das, was danach kommt

Beim Kauf: 1,5 Prozent Stempelsteuer für Privatpersonen, 825 Kronen Gebühr. Zusammen rund zwei Prozent, deutlich weniger als in Deutschland.

Als Eigentümer: Die kommunale Immobilienabgabe in Schweden ist gedeckelt und liegt für normale Wohnhäuser in einem überschaubaren jährlichen Rahmen.

Beim späteren Verkauf: Auf den Gewinn fällt in Schweden Kapitalertragsteuer an. Wer als in Deutschland Steuerpflichtiger ein schwedisches Haus verkauft, bewegt sich zwischen zwei Steuersystemen und dem Doppelbesteuerungsabkommen. Das ist der eine Punkt in diesem Artikel, an dem wir ausdrücklich zu einem Steuerberater raten statt zu einer Internetrecherche — auch zu unserer. Wir verkaufen Häuser, wir sind keine Steuerberater.

Dasselbe gilt, wenn du dauerhaft nach Schweden ziehen willst: Dann kommen Anmeldung, Personnummer, Krankenversicherung und Steuerpflicht dazu, und das ist ein anderes Thema als ein Hauskauf.

Wie wir arbeiten

Wir sind kein Makler und keine Beratungsfirma. Wir kaufen Häuser in Schweden auf eigenen Namen, räumen sie aus und verkaufen sie direkt an deutschsprachige Käufer weiter. Seit 2021 haben so über 50 Häuser neue Eigentümer gefunden.

Für dich heißt das: Der Kaufvertrag kommt zweisprachig, deutsch und schwedisch. Verbindlich ist die schwedische Fassung, das schreibt das Recht vor, aber du unterschreibst keinen Satz, den du nicht gelesen hast. Kaufbrief, Zeugen, Lagfart beim Lantmäteriet und die Koordinationsnummer beim Skatteverket erledigen wir, ohne Aufpreis. Die bekannten Mängel stehen im Vertrag.

Die Besichtigung nehmen wir dir nicht ab. Wir treffen dich am Haus und zeigen dir auch das, was nicht gut aussieht. Aber hinsehen musst du selbst — das ist in Schweden nicht nur guter Rat, es ist deine rechtliche Pflicht.

Wenn du eine konkrete Frage hast, zu einem unserer Häuser oder zu einem, das du woanders gefunden hast, schreib uns. Wir antworten auf Deutsch.